¿Qué es la Ley del Mono y cuándo se puede utilizar?

Es bastante común escuchar frases como “eso se puede sacar por Ley del Mono” cuando una casa tiene una ampliación sin permiso o una construcción que nunca obtuvo recepción municipal.

El problema es que muchas veces se utiliza el término como si fuera una solución general para cualquier construcción irregular, y no es así.

Lo que habitualmente llamamos Ley del Mono corresponde actualmente a la Ley N.º 20.898, que establece procedimientos simplificados para regularizar determinadas viviendas de autoconstrucción y otras edificaciones que cumplen condiciones específicas.

Su principal ventaja es que permite, cuando corresponde, obtener permiso de edificación y recepción definitiva en forma simultánea, utilizando un procedimiento más sencillo que una regularización ordinaria.

Pero antes de pensar en acogerse a esta ley hay que revisar si la propiedad realmente cumple sus requisitos.

Primero: ¿qué significa regularizar por Ley del Mono?

Supongamos que una vivienda tenía originalmente 60 m² aprobados y posteriormente su propietario construyó una ampliación de 20 m² sin solicitar permiso municipal.

Físicamente existen 80 m², pero los antecedentes municipales continúan reconociendo solamente los 60 m² originales.

Si esa ampliación cumple los requisitos establecidos por la Ley N.º 20.898, podría existir la posibilidad de regularizarla mediante este procedimiento simplificado.

La regularización permite que la construcción que cumple las condiciones legales pase a quedar formalmente reconocida ante la Dirección de Obras Municipales.

No significa borrar una infracción ni simplemente declarar metros cuadrados existentes. La construcción igualmente debe cumplir determinadas condiciones.

¿Hasta cuándo se puede utilizar?

Este punto es importante porque la ley ha tenido varias prórrogas.

Actualmente, la Ley N.º 21.725 extendió el plazo para ingresar solicitudes de regularización bajo la Ley N.º 20.898 hasta el:

31 de diciembre de 2027.

La solicitud debe ingresarse dentro de ese plazo. La propia modificación legal aclara que el trámite puede terminar después; lo importante es que haya sido presentado oportunamente ante la Dirección de Obras Municipales.

¿Sirve para construcciones nuevas?

No.

Uno de los requisitos fundamentales es que la vivienda que se quiere regularizar haya existido antes de la publicación de la Ley N.º 20.898, es decir, antes del 4 de febrero de 2016.

Esto significa que no corresponde construir hoy una ampliación sin permiso pensando que después podrá acogerse a la Ley del Mono.

Para demostrar la antigüedad de la construcción pueden utilizarse antecedentes que permitan acreditar que ya existía en esa fecha, según corresponda al procedimiento.

Por eso, la fecha en que se construyó la obra es una de las primeras cosas que hay que determinar.

¿Qué viviendas pueden acogerse?

La ley contempla más de una situación. Para entenderla de manera sencilla, podemos separar dos casos principales de viviendas.

Viviendas de hasta 90 m²

Existe un procedimiento especialmente simplificado para viviendas cuya superficie edificada no exceda de 90 m².

Entre sus principales requisitos se encuentran:

haber sido construidas antes del 4 de febrero de 2016;
no superar los 90 m² de superficie edificada, salvo ciertas excepciones vinculadas a subsidios MINVU;
tener un avalúo fiscal de hasta 1.000 UF, de acuerdo con las condiciones establecidas en la ley;
no encontrarse en áreas de riesgo o protección;
no estar emplazadas en terrenos declarados de utilidad pública ni en bienes nacionales de uso público;
en sectores urbanos, estar emplazadas en suelo que admita uso residencial;
no mantener reclamaciones escritas pendientes por incumplimientos urbanísticos ante la Dirección de Obras Municipales o el Juzgado de Policía Local;
cumplir las condiciones de habitabilidad, seguridad, estabilidad e instalaciones que exige la propia ley.

Este es probablemente el caso que más se asocia popularmente con la expresión “Ley del Mono”.

¿Y qué pasa si la vivienda supera los 90 m²?

Eso no significa automáticamente que quede fuera.

La Ley N.º 20.898 contempla también un procedimiento para viviendas de hasta 140 m² de superficie edificada, siempre que su avalúo fiscal no supere las 2.000 UF y se cumplan los demás requisitos establecidos.

Sin embargo, en esta modalidad las exigencias son mayores y debe revisarse el cumplimiento de normas de habitabilidad, estabilidad, seguridad, instalaciones y determinadas normas urbanísticas.

Además, existe una limitación relevante para algunas viviendas rurales: esta modalidad no se aplica a viviendas emplazadas en subdivisiones rurales aprobadas conforme al Decreto Ley N.º 3.516.

Esto es especialmente importante en nuestra zona, donde existe una gran cantidad de parcelas y propiedades rurales.

Por eso, decir simplemente “como tiene menos de 140 m² puede acogerse a Ley del Mono” sería incorrecto.

Hay que revisar el caso completo.

Entonces, ¿una parcela rural puede usar la Ley del Mono?

Depende.

La ley contempla viviendas tanto en áreas urbanas como rurales, pero existen diferencias según la modalidad utilizada y la forma en que se originó el predio.

Por ejemplo, como vimos anteriormente, el procedimiento para viviendas de hasta 140 m² excluye determinadas viviendas construidas en terrenos resultantes de subdivisiones efectuadas bajo el Decreto Ley N.º 3.516.

En propiedades rurales, por lo tanto, es especialmente importante revisar:

origen del predio;
subdivisión;
superficie;
antigüedad de la vivienda;
avalúo;
emplazamiento;
y normativa aplicable.

No conviene asumir que por tratarse de una vivienda pequeña necesariamente puede regularizarse por esta vía.

¿Qué condiciones debe cumplir la construcción?

La Ley del Mono es simplificada, pero eso no significa que no tenga exigencias técnicas.

Entre otras materias, se revisan condiciones relacionadas con:

habitabilidad;
estabilidad de la construcción;
seguridad contra incendios;
ventilación;
altura de determinados recintos;
instalaciones de electricidad;
agua potable;
alcantarillado;
gas, cuando corresponda;
y condiciones de los adosamientos.

La ley establece requisitos específicos para estas materias y, dependiendo de las características de la edificación, puede ser necesario acreditar condiciones estructurales adicionales.

La idea es sencilla: una construcción no puede regularizarse solamente porque ya existe; debe ser técnicamente apta para ser reconocida.

¿Necesito un profesional?

En la práctica, el procedimiento requiere preparar antecedentes técnicos y, dependiendo de la modalidad, deben intervenir profesionales competentes.

MINVU mantiene formularios específicos para las distintas regularizaciones contempladas por la Ley N.º 20.898, incluyendo solicitudes de permiso y recepción definitiva simultánea.

Normalmente el trabajo comienza con una visita a la propiedad y una revisión de sus antecedentes.

El profesional deberá determinar, entre otras cosas:

qué está actualmente aprobado;
qué existe realmente en terreno;
cuándo fue construida la obra;
qué superficie tiene;
qué modalidad podría utilizarse;
si cumple las condiciones exigidas por la ley;
y qué documentos y planos deben prepararse.

Esto es importante porque no siempre el problema se resuelve mediante la Ley del Mono. En algunos casos corresponde utilizar un procedimiento ordinario de regularización.

¿Qué documentos pueden solicitarse?

Los antecedentes exactos dependen de la modalidad, pero el procedimiento puede requerir documentos como:

solicitud de regularización;
declaración del propietario;
certificado de avalúo fiscal;
planos de la construcción;
especificaciones técnicas;
informe del profesional competente;
antecedentes que permitan acreditar la antigüedad de la edificación;
formulario de estadísticas de edificación o su certificado de ingreso electrónico;
y otros antecedentes que correspondan según el caso.

MINVU mantiene los formularios oficiales actualizados para cada tipo de solicitud.

No existe, por lo tanto, una única carpeta idéntica para todas las propiedades.

¿Cómo se demuestra que la construcción existía antes de 2016?

Este punto puede ser determinante.

La normativa permite respaldar la antigüedad mediante antecedentes gráficos o documentales que permitan demostrar que la construcción ya existía.

Dependiendo del caso, pueden servir antecedentes como:

planos anteriores;
catastros municipales;
cuentas de servicios;
antecedentes de organismos públicos;
certificados;
fotografías u otros registros que permitan acreditar la existencia de la edificación.

El objetivo no es simplemente declarar una fecha, sino contar con antecedentes que permitan respaldarla.

¿La Ley del Mono permite regularizar cualquier cosa que haya sido construida antes de 2016?

No.

La antigüedad es solamente uno de los requisitos.

Una vivienda podría haber sido construida en 2010 y aun así no cumplir las condiciones necesarias para acogerse al procedimiento.

Por ejemplo, podría existir un problema relacionado con:

superficie;
avalúo;
zona de riesgo;
emplazamiento;
uso de suelo;
seguridad;
estabilidad;
instalaciones;
reclamaciones urbanísticas pendientes;
o características particulares del terreno.

Por eso, antes de prometer una regularización hay que revisar técnicamente la propiedad.

¿Es lo mismo Ley del Mono que regularización?

No exactamente.

Regularización es el concepto general: poner en orden una construcción que no cuenta con los permisos o recepciones que corresponden.

La Ley del Mono es una de las vías que pueden utilizarse para hacerlo cuando la propiedad cumple determinados requisitos.

Una construcción que no puede acogerse a la Ley del Mono podría, dependiendo de sus características, regularizarse mediante el procedimiento ordinario establecido en la normativa de urbanismo y construcciones.

Por eso:

no toda regularización se hace mediante Ley del Mono.

¿Qué pasa una vez aprobada?

Si la solicitud cumple los requisitos, la Dirección de Obras Municipales puede otorgar el correspondiente certificado de regularización, que comprende el permiso y la recepción definitiva según el procedimiento aplicable.

Con ello, la construcción regularizada pasa a contar con respaldo municipal.

Esto resulta especialmente relevante cuando posteriormente se quiere:

vender la propiedad;
solicitar financiamiento;
efectuar una tasación;
realizar nuevas obras;
ordenar los antecedentes del inmueble;
o simplemente tener claridad sobre qué superficie está formalmente reconocida.

Un error muy común: esperar hasta vender

Muchas personas descubren que tienen una ampliación irregular recién cuando aparece un comprador.

Entonces comienza la urgencia:

el banco solicita antecedentes, el tasador detecta una diferencia de superficies, aparecen planos antiguos o simplemente los metros construidos no coinciden con lo registrado.

La regularización pasa de ser un trámite que podía estudiarse con tranquilidad a convertirse en un problema que puede retrasar toda la compraventa.

Si sabes que tu vivienda tiene ampliaciones antiguas, es mejor revisar la situación antes de ponerla en venta.

¿Cómo saber si mi propiedad puede acogerse?

Una revisión inicial debería responder al menos estas preguntas:

¿La construcción existía antes del 4 de febrero de 2016?

¿Cuántos metros cuadrados tiene realmente?

¿Cuál es su avalúo fiscal?

¿Está ubicada en una zona donde la ley permite utilizar este procedimiento?

¿Es urbana o rural?

¿Cómo se originó el predio si se trata de una propiedad rural?

¿Qué está actualmente aprobado ante la municipalidad?

¿Cumple las condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad y estabilidad?

Con esas respuestas ya es posible determinar si vale la pena estudiar una regularización mediante Ley del Mono o si corresponde buscar otra alternativa.

¿Cómo podemos ayudarte en Ferache Propiedades?

En Ferache Propiedades realizamos este tipo de revisiones a través de nuestro servicio de regularización y proyectos de arquitectura.

Antes de iniciar un trámite revisamos la propiedad, sus antecedentes disponibles y la construcción existente para determinar qué situación presenta y qué procedimiento podría corresponder.

La idea es que el propietario tenga una respuesta clara:

qué está regularizado, qué falta por regularizar, si es técnicamente viable y qué camino hay que seguir.

Atendemos consultas y proyectos en La Unión, Río Bueno y Valdivia, además de otros sectores de la Región de Los Ríos dependiendo de las características del inmueble.

Si tienes una ampliación antigua o una vivienda que nunca obtuvo recepción definitiva, lo primero no es asumir que puedes utilizar la Ley del Mono.

Lo primero es revisar si realmente cumples sus requisitos.