¿Qué significa regularizar una propiedad y por qué es importante?

Hablar de regularizar una propiedad puede sonar complejo, pero la idea es bastante sencilla: se trata de conseguir que lo que existe físicamente en un terreno coincida con lo que está autorizado y registrado ante la municipalidad.

En Chile, la construcción, ampliación, alteración, reparación o reconstrucción de una edificación requiere, como regla general, autorización de la Dirección de Obras Municipales, salvo las excepciones contempladas por la normativa.

El problema aparece cuando una construcción se ejecutó sin el permiso correspondiente o cuando, con el paso de los años, la vivienda fue cambiando y esos cambios nunca se incorporaron formalmente a sus antecedentes municipales.

Es algo bastante común: se cerró una terraza, se construyó un segundo piso, se agregó un dormitorio, una logia o una ampliación hacia el patio, pero nadie hizo el trámite municipal correspondiente.

En esos casos puede ser necesario estudiar una regularización.

¿Qué significa exactamente que una propiedad esté regularizada?

Una propiedad está regularizada cuando las edificaciones existentes cuentan con los permisos, autorizaciones y recepciones que correspondan de acuerdo con la normativa urbanística aplicable.

En términos prácticos, debería existir concordancia entre:

• lo que está efectivamente construido;
• los planos aprobados;
• los permisos municipales;
• la superficie reconocida oficialmente;
• el destino autorizado de la construcción;
• y su recepción definitiva, cuando corresponda.

La recepción definitiva es especialmente importante porque acredita el término de la obra conforme al procedimiento establecido. La legislación dispone, además, que una obra no puede ser habitada o destinada a un uso determinado antes de contar con su recepción definitiva, parcial o total, salvo las situaciones expresamente reguladas por la ley.

Un ejemplo muy común

Supongamos que una vivienda originalmente fue aprobada con 70 m² construidos.

Con los años, sus propietarios agregaron:

• un dormitorio de 12 m²;
• una logia de 8 m²;
• y cerraron una terraza de 15 m².

En la práctica, la casa ahora tiene aproximadamente 105 m².

Sin embargo, si esas obras nunca fueron autorizadas ni recepcionadas, municipalmente podrían seguir existiendo solamente los 70 m² originales.

Ese desfase es precisamente una de las situaciones que se debe revisar antes de hablar de regularización.

¿Cómo puedo saber si mi propiedad está regularizada?

No basta con mirar el avalúo fiscal del Servicio de Impuestos Internos ni la escritura de compraventa.

Para saber realmente cuál es la situación de una edificación hay que revisar sus antecedentes municipales, especialmente los que mantiene la Dirección de Obras Municipales correspondiente.

Dependiendo de la propiedad, pueden existir antecedentes como:

• permiso de edificación;
• planos aprobados;
• modificaciones posteriores;
• permisos de obra menor;
• certificados de recepción definitiva;
• regularizaciones anteriores;
• antecedentes asociados a ampliaciones.

Después hay que comparar esa información con lo que efectivamente existe en terreno.

Muchas irregularidades se descubren recién en esta etapa.

¿Todas las construcciones necesitan regularización?

No necesariamente.

Primero hay que determinar si la obra efectivamente requería permiso, porque la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones contempla determinadas excepciones.

Por eso, antes de iniciar un trámite conviene hacer un diagnóstico.

Una construcción puede encontrarse en distintas situaciones:

• estar correctamente autorizada y recepcionada;
• contar con permiso, pero faltar su recepción;
• haber sido ampliada sin permiso;
• tener planos que no coinciden con la construcción actual;
• haber cambiado de destino sin la autorización correspondiente;
• o encontrarse dentro de alguna situación especial que permita utilizar un procedimiento simplificado.

Regularizar no significa simplemente presentar un formulario. Primero hay que identificar cuál es el problema.

¿Se puede regularizar cualquier ampliación?

No.

Este es probablemente uno de los puntos más importantes.

Que una construcción ya exista no significa automáticamente que pueda regularizarse.

Para determinarlo hay que revisar, entre otros aspectos, si cumple con las normas urbanísticas y constructivas que correspondan al caso.

Dependiendo de la propiedad, pueden ser relevantes materias como:

• distanciamientos;
• adosamientos;
• altura;
• superficie edificada;
• ocupación del terreno;
• uso de suelo;
• destino de la edificación;
• condiciones estructurales;
• características del terreno;
• restricciones establecidas por el instrumento de planificación territorial.

La normativa contempla distintos procedimientos según el tipo y tamaño de la obra. Por ejemplo, MINVU mantiene procedimientos específicos para ampliaciones de hasta 100 m² y otros para obras de mayor superficie.

Por eso es importante revisar cada propiedad individualmente antes de decir que una construcción “se puede regularizar”.

¿Quién realiza una regularización?

Dependiendo del tipo de trámite, será necesaria la participación de uno o más profesionales competentes.

El trabajo normalmente comienza con una revisión técnica de la propiedad y de sus antecedentes.

Esto puede incluir:

1. revisar el expediente municipal;
2. visitar y medir la propiedad;
3. comparar lo construido con lo aprobado;
4. identificar las diferencias;
5. revisar la normativa que afecta al terreno;
6. determinar qué procedimiento corresponde;
7. preparar planos y antecedentes técnicos;
8. ingresar la solicitud ante la Dirección de Obras Municipales;
9. responder observaciones, si existen;
10. obtener finalmente la aprobación o recepción que corresponda.

Los antecedentes exactos dependen del tipo de obra y del procedimiento utilizado. MINVU dispone de formularios distintos para obras menores, ampliaciones y obras de edificación, precisamente porque no existe un único trámite aplicable a todos los casos.

¿Por qué conviene regularizar antes de vender?

Porque una irregularidad que parece poco importante puede aparecer justo cuando ya existe un comprador.

Esto ocurre especialmente cuando la compra se realizará mediante crédito hipotecario.

Durante una operación pueden revisarse los antecedentes legales, municipales y técnicos de la propiedad. Si existen construcciones que no coinciden con los antecedentes disponibles, el banco, el tasador o quien realice el estudio del inmueble puede solicitar aclaraciones o antecedentes adicionales.

El resultado puede ser:

• retrasos;
• necesidad de regularizar antes de continuar;
• diferencias en la tasación;
• renegociación del precio;
• o incluso que la operación no pueda concretarse en las condiciones inicialmente previstas.

Por eso, si existe la intención de vender, es mucho mejor detectar estas situaciones antes de tener al comprador esperando.

¿Regularizar aumenta el valor de una propiedad?

No existe una regla que permita decir que una regularización aumentará automáticamente el precio de venta.

Lo que sí hace es entregar mayor claridad respecto de la situación real de la propiedad.

Por ejemplo, si una casa posee 120 m² físicamente construidos pero solo una parte de esa superficie está respaldada por sus antecedentes municipales, existe una diferencia que puede influir en una tasación, una evaluación bancaria o una futura compraventa.

Regularizar permite que las superficies que correspondan queden formalmente reconocidas, siempre que cumplan los requisitos del procedimiento aplicable.

Eso puede mejorar considerablemente la posición de una propiedad frente a una futura venta o financiamiento, pero regularización y aumento de valor no son sinónimos.

¿Regularización y Ley del Mono son lo mismo?

No.

Este punto genera bastante confusión.

La llamada Ley del Mono corresponde a procedimientos extraordinarios y simplificados establecidos por ley para determinados tipos de edificaciones y bajo requisitos específicos.

Por ejemplo, la Ley N.º 20.898 contempla un procedimiento de regularización mediante solicitud de permiso y recepción simultánea para propiedades que cumplen las condiciones establecidas en esa misma ley.

Por lo tanto:

toda Ley del Mono es una forma de regularización, pero no toda regularización se hace mediante la Ley del Mono.

Existen procedimientos ordinarios y otros procedimientos especiales dependiendo de las características de cada caso.

Este tema merece una explicación propia, por lo que lo abordaremos por separado en otra publicación.

¿Cuándo debería revisar la situación de mi propiedad?

No es necesario esperar hasta querer vender.

Es especialmente recomendable revisar los antecedentes cuando:

• construiste una ampliación y nunca realizaste trámites;
• compraste una propiedad y no sabes si todo lo construido está aprobado;
• los metros construidos parecen no coincidir con los antecedentes;
• quieres vender;
• estás evaluando solicitar un crédito hipotecario;
• quieres realizar una nueva ampliación;
• necesitas obtener una recepción definitiva;
• quieres dividir, modificar o desarrollar posteriormente la propiedad.

Mientras antes se detecte un problema, normalmente existen más posibilidades de estudiarlo y buscar una solución con tranquilidad.

Lo primero no es regularizar: es diagnosticar

Si existe una duda sobre una vivienda, no recomendamos asumir inmediatamente que necesita una regularización.

Primero conviene responder tres preguntas:

¿Qué está aprobado?

¿Qué existe realmente?

¿Qué diferencias existen entre ambas cosas?

A partir de ahí se puede determinar si hay algo que corregir, qué procedimiento corresponde y si técnicamente es posible hacerlo.

Ese diagnóstico inicial evita iniciar trámites innecesarios o descubrir demasiado tarde que una construcción necesita modificaciones adicionales para poder ser aprobada.

¿Cómo podemos ayudarte en Ferache Propiedades?

En Ferache Propiedades abordamos la regularización desde una mirada técnica, pero intentando que el propietario entienda claramente qué ocurre con su inmueble.

El proceso comienza revisando la situación existente y los antecedentes disponibles. Luego se determina qué diferencias existen, qué normativa debe cumplir la propiedad y cuál es el camino adecuado para avanzar.

Nuestro objetivo no es simplemente ingresar documentos a la municipalidad, sino ayudarte a entender qué está regularizado, qué no lo está y qué alternativas existen para solucionarlo.

Si tienes una vivienda, ampliación o construcción sobre la que existen dudas, podemos revisar sus antecedentes y evaluar el caso antes de comenzar cualquier trámite.

Atendemos este tipo de consultas en La Unión, Río Bueno y Valdivia, además de otros sectores de la Región de Los Ríos según las características del proyecto.

La idea principal es sencilla: si lo que existe en terreno no coincide con lo que está aprobado, vale la pena revisarlo.

Regularizar a tiempo puede evitar que un problema que hoy parece menor aparezca justo cuando quieres vender, financiar o modificar tu propiedad.