¿Qué es una tasación inmobiliaria y para qué sirve?

Cuando alguien pregunta “¿cuánto vale mi propiedad?”, parece que debería existir una respuesta simple.

Pero en la práctica, determinar el valor de una casa, un terreno, un departamento o una parcela requiere analizar bastante más que su superficie o el precio de otras publicaciones en internet.

Ahí aparece la tasación inmobiliaria.

En términos sencillos, una tasación es una evaluación técnica realizada para estimar el valor de un inmueble en una fecha determinada, considerando sus características y las condiciones del mercado.

El Manual de Tasaciones del MINVU describe el enfoque de mercado como una forma de estimar el precio más probable en que un inmueble podría venderse bajo condiciones normales, utilizando antecedentes del mercado y propiedades comparables.

Por eso, una buena tasación no debería responder simplemente:

“Creo que esta casa vale aproximadamente $100 millones”.

Debería poder explicar por qué se llegó a ese valor.

¿Qué se analiza en una tasación?

Depende del tipo de propiedad, pero normalmente se consideran varios grupos de antecedentes.

1. Ubicación

La ubicación tiene una influencia importante en el valor.

No basta con saber que una vivienda está en La Unión, Río Bueno o Valdivia.

También interesa analizar aspectos como:

• sector específico;
• accesibilidad;
• conectividad;
• cercanía a servicios;
• características del entorno;
• consolidación del sector;
• demanda existente por propiedades similares.

Dos casas físicamente muy parecidas pueden tener valores distintos simplemente por estar ubicadas en sectores diferentes.

2. Terreno

En propiedades que incluyen terreno se revisan características como:

• superficie;
• forma;
• frente;
• topografía;
• accesos;
• urbanización;
• disponibilidad de servicios;
• características particulares del emplazamiento.

Esto se vuelve especialmente importante en terrenos y parcelas rurales, donde diferencias aparentemente pequeñas pueden afectar bastante su atractivo comercial.

3. Construcciones

También se analizan las edificaciones existentes.

Entre otros aspectos, puede revisarse:

• superficie construida;
• antigüedad;
• materialidad;
• calidad constructiva;
• distribución;
• conservación;
• terminaciones;
• instalaciones;
• ampliaciones;
• estado general.

Una vivienda de 120 m² bien mantenida no necesariamente tiene el mismo valor que otra de igual superficie que requiere reparaciones importantes.

4. Situación de la propiedad

Una tasación seria también necesita conocer qué se está evaluando realmente.

Por eso pueden resultar relevantes antecedentes como:

• rol;
• destino;
• superficie de terreno;
• superficie construida;
• situación urbana o rural;
• construcciones existentes;
• antecedentes municipales disponibles.

Esto es especialmente importante cuando existe una diferencia entre los metros construidos físicamente y aquellos formalmente reconocidos.

5. El mercado

Este es uno de los puntos más importantes.

Para determinar un valor comercial se buscan antecedentes de propiedades que permitan comparar el inmueble tasado con el mercado.

El Manual de Tasaciones del MINVU utiliza como referencia el análisis de propiedades comparables y exige, para determinadas metodologías, referencias verificables de propiedades similares y antecedentes concretos de mercado.

Por eso se pueden estudiar:

• compraventas de propiedades similares;
• ofertas verificables;
• ubicación de esas propiedades;
• superficie;
• características constructivas;
• estado;
• diferencias respecto del inmueble analizado.

La comparación no consiste simplemente en sacar un promedio.

Si una casa comparable tiene mejor ubicación, más terreno o mejores terminaciones, esas diferencias deben considerarse.

Entonces, ¿una tasación entrega el precio exacto de venta?

No.

Esto es importante entenderlo desde el principio.

Una tasación entrega una estimación fundamentada del valor, pero el precio final de una compraventa depende de que un comprador y un vendedor lleguen a un acuerdo.

El mercado puede cambiar.

También puede ocurrir que un propietario esté dispuesto a vender más barato por necesidad de liquidez, o que un comprador esté dispuesto a pagar más por una propiedad que tiene características especialmente atractivas para él.

Por lo tanto:

valor tasado y precio final de venta están relacionados, pero no son exactamente lo mismo.

¿Para qué sirve una tasación inmobiliaria?

Hay muchas situaciones en las que conocer el valor de una propiedad puede ser útil.

Antes de vender

Probablemente sea uno de sus usos más conocidos.

Una tasación permite tener una referencia técnica antes de definir el precio de publicación.

Esto ayuda a evitar dos problemas frecuentes.

Publicar demasiado caro

Cuando una propiedad entra al mercado muy por encima de lo que los compradores están dispuestos a pagar, puede permanecer meses publicada sin resultados.

Con el tiempo empiezan las rebajas y la propiedad pierde novedad.

Publicar demasiado barato

También puede ocurrir lo contrario.

Un propietario que necesita vender rápidamente podría aceptar un precio innecesariamente bajo simplemente porque no tenía antecedentes suficientes para conocer el valor de su inmueble.

Una tasación ayuda a tomar esa decisión con más información.

Para comprar una propiedad

La tasación también puede ser útil para quien compra.

Supongamos que encuentras una casa publicada en $150 millones.

El hecho de que ese sea el precio solicitado por el propietario no significa automáticamente que ese sea su valor comercial.

Una evaluación independiente puede ayudarte a determinar si el precio parece razonable considerando:

• propiedades comparables;
• características;
• ubicación;
• estado;
• terreno;
• construcciones.

Esto puede convertirse además en un antecedente útil para negociar.

Para tomar decisiones sobre una herencia o patrimonio

Cuando una propiedad pertenece a una sucesión o existen varios propietarios, conocer su valor puede ayudar a tomar decisiones.

Por ejemplo:

• venderla;
• adjudicarla;
• negociar derechos;
• distribuir patrimonio;
• evaluar alternativas entre los interesados.

Dependiendo del objetivo específico, pueden existir además exigencias tributarias o legales distintas, por lo que una tasación comercial no reemplaza los procedimientos que correspondan en cada caso.

Para evaluar una inversión

Una persona que analiza comprar una propiedad como inversión necesita saber algo más que cuánto cuesta.

El valor comercial puede ser uno de los antecedentes para estudiar:

• si el precio solicitado es razonable;
• potencial de reventa;
• relación entre precio y arriendo;
• posibilidades de mejora;
• comparación con otras alternativas.

Una tasación por sí sola no determina si una inversión será buena o mala, pero entrega una base mucho más sólida para analizarla.

Para conocer el patrimonio

No siempre se tasa una propiedad porque se quiera vender.

Una persona o empresa puede necesitar conocer el valor aproximado de sus inmuebles para:

• organizar patrimonio;
• evaluar activos;
• tomar decisiones financieras;
• estudiar una futura inversión;
• planificar una eventual venta.

¿Una tasación comercial es lo mismo que el avalúo fiscal?

No.

Esta es una de las confusiones más habituales.

El avalúo fiscal es el valor que determina el Servicio de Impuestos Internos para efectos relacionados principalmente con el Impuesto Territorial y otros procedimientos establecidos por la normativa.

El propio SII señala expresamente que:

el avalúo fiscal no corresponde ni representa el valor comercial de una propiedad.

Por eso, si una casa tiene un avalúo fiscal de $60 millones, no significa que necesariamente deba venderse en $60 millones.

Su valor comercial podría ser superior o inferior dependiendo de las condiciones reales del inmueble y del mercado.

¿Y la tasación bancaria?

Es otro concepto diferente.

La tasación bancaria se realiza normalmente dentro de un proceso de financiamiento hipotecario.

El banco necesita determinar el valor del inmueble que servirá como garantía para el crédito.

Por eso, aunque una tasación bancaria y una comercial pueden utilizar información similar, no necesariamente tienen exactamente el mismo objetivo ni arrojarán siempre el mismo resultado.

Ya abordamos esta diferencia con mayor detalle en otro artículo de nuestro blog.

¿Es lo mismo tasar que revisar precios en internet?

No.

Los portales inmobiliarios son una fuente de información útil, pero tienen una limitación importante:

normalmente muestran precios de publicación.

Y precio publicado no significa precio vendido.

Por ejemplo, podrías encontrar tres casas similares anunciadas en:

• $120 millones;
• $130 millones;
• $145 millones.

Eso permite conocer cuánto están pidiendo sus propietarios, pero no demuestra que esas propiedades se venderán efectivamente a esos valores.

Una tasación debe interpretar esos antecedentes y, cuando es posible, contrastarlos con información adicional del mercado.

Precisamente por eso el análisis de comparables requiere revisar las diferencias entre las propiedades y no simplemente copiar precios de avisos.

¿Por qué dos propiedades similares pueden tener valores diferentes?

Porque pocas propiedades son realmente idénticas.

Incluso dentro de una misma calle pueden existir diferencias relevantes:

• una tiene más terreno;
• otra fue ampliada;
• una está completamente remodelada;
• otra necesita reparar la techumbre;
• una tiene mejor orientación;
• una ampliación puede estar regularizada y otra no;
• una tiene estacionamiento;
• otra tiene mejor distribución.

Una buena tasación intenta identificar esas diferencias antes de comparar valores.

¿Por qué dos tasadores pueden llegar a resultados distintos?

Porque una tasación es una estimación técnica, no una medición exacta como pesar un objeto.

Los profesionales pueden:

• seleccionar comparables diferentes;
• interpretar de forma distinta algunos atributos;
• trabajar con antecedentes de mercado distintos;
• aplicar ajustes diferentes dentro de metodologías técnicamente razonables.

Eso no significa que cualquier valor sea válido.

Una tasación debería poder sostenerse mediante antecedentes y una metodología coherente.

Si dos informes entregan cifras completamente diferentes, vale la pena revisar cómo se llegó a cada resultado.

¿Qué debería contener una buena tasación?

El contenido dependerá del objetivo y del tipo de inmueble, pero un informe profesional debería permitir entender al menos:

• qué propiedad fue evaluada;
• cuál es su ubicación;
• cuáles son sus principales características;
• qué antecedentes fueron considerados;
• qué metodología se utilizó;
• qué propiedades o datos de mercado sirvieron como referencia;
• qué diferencias relevantes fueron detectadas;
• y cuál es el valor estimado obtenido.

El resultado final es importante, pero también lo es la explicación que permite llegar hasta él.

Un ejemplo sencillo

Imaginemos una vivienda en La Unión.

Tiene:

• 110 m² construidos;
• terreno de 300 m²;
• buen estado de conservación;
• tres dormitorios;
• dos baños.

Encontramos varias propiedades aparentemente similares.

Una está publicada en $125 millones.

Otra en $138 millones.

Y otra en $145 millones.

Sería un error concluir inmediatamente que la vivienda vale el promedio de esos tres precios.

Primero habría que revisar:

• dónde están ubicadas;
• cuánto terreno tienen;
• qué superficie está construida;
• estado;
• materialidad;
• antigüedad;
• equipamiento;
• características particulares;
• cuánto tiempo llevan en venta;
• y qué tan comparables son realmente.

Después de analizar esas diferencias se puede construir una estimación razonable.

Eso es muy distinto a simplemente buscar tres avisos en internet.

¿Qué ocurre con las parcelas y propiedades rurales?

Necesitan un análisis especialmente cuidadoso.

En una parcela pueden influir aspectos como:

• ubicación;
• accesibilidad durante todo el año;
• superficie;
• topografía;
• disponibilidad de agua;
• electricidad;
• caminos;
• entorno;
• construcciones;
• características productivas cuando correspondan;
• situación y características particulares del predio.

Por eso no es recomendable tasar todas las parcelas aplicando simplemente un supuesto valor fijo por hectárea o por metro cuadrado.

Dos terrenos de 5.000 m² pueden tener valores completamente diferentes.

¿Cuándo conviene solicitar una tasación?

Puede ser recomendable cuando:

• estás pensando en vender;
• quieres comprar y tienes dudas sobre el precio;
• necesitas negociar una propiedad;
• existen varios propietarios y necesitan una referencia de valor;
• quieres conocer el valor de un inmueble dentro de tu patrimonio;
• estás evaluando una inversión;
• necesitas antecedentes para tomar una decisión económica.

La tasación resulta especialmente útil cuando el valor de la propiedad tendrá consecuencias importantes para quien debe tomar la decisión.

¿Cómo realizamos una tasación en Ferache Propiedades?

Nuestro servicio busca responder una pregunta concreta:

¿cuál es un valor razonable para esta propiedad considerando sus características y el mercado disponible?

Para ello revisamos los antecedentes del inmueble, sus características físicas, su ubicación y referencias de mercado comparables.

Dependiendo de la propiedad, el análisis puede requerir además considerar elementos particulares del terreno, construcciones, condición urbana o rural y otros factores que puedan afectar su valor.

El resultado se entrega mediante un informe que permita comprender tanto el valor estimado como los antecedentes utilizados para determinarlo.

Realizamos tasaciones en La Unión, Río Bueno y Valdivia, además de otros sectores de la Región de Los Ríos dependiendo del tipo de propiedad.

En resumen

Una tasación inmobiliaria no es simplemente ponerle un precio a una propiedad.

Es un análisis que busca estimar su valor utilizando antecedentes técnicos y de mercado.

Puede servir para vender, comprar, negociar, evaluar una inversión o simplemente conocer mejor el patrimonio que tienes.

Y probablemente la idea más importante sea esta:

el precio que alguien pide por una propiedad no necesariamente es lo mismo que la propiedad vale en el mercado.

Una buena tasación ayuda justamente a entender esa diferencia.