¿Qué es un estudio de títulos y para qué sirve al comprar una propiedad?

Cuando una persona encuentra una propiedad que le gusta, acuerda el precio y consigue financiamiento, puede parecer que lo más difícil ya está hecho.

Pero todavía queda una revisión fundamental:

el estudio de títulos.

Su finalidad es determinar si jurídicamente la propiedad está en condiciones de ser transferida al comprador y si existen situaciones que deban resolverse antes de firmar la compraventa.

BancoEstado, por ejemplo, lo describe como el informe legal que permite verificar que no exista una situación jurídica que impida la venta de la propiedad o, cuando existe crédito hipotecario, la posterior inscripción de la hipoteca en el Conservador de Bienes Raíces.

Dicho de manera más sencilla:

el estudio de títulos intenta responder si la persona que vende puede vender, qué está vendiendo y si existe algún problema jurídico que pueda afectar al comprador.

¿Quién realiza un estudio de títulos?

El estudio es realizado por un abogado.

Cuando existe un crédito hipotecario, normalmente el banco encarga la revisión a su área jurídica o a abogados externos que trabajan para la institución.

BancoEstado señala, por ejemplo, que el estudio de títulos de una operación hipotecaria es realizado por un abogado externo, quien emite un informe con conclusiones y recomendaciones.

En una compraventa sin financiamiento bancario, el comprador también puede encargar su propio estudio de títulos a un abogado.

Y esto es importante:

pagar una propiedad al contado no elimina los riesgos jurídicos.

El banco exige esta revisión porque debe proteger la garantía que recibirá, pero un comprador que paga con recursos propios también necesita proteger su inversión.

¿Qué revisa realmente el abogado?

No existe una carpeta idéntica para todas las propiedades.

Los antecedentes dependen de la historia del inmueble y de las características de la operación.

Sin embargo, normalmente se comienza revisando documentos que permitan reconstruir la situación jurídica de la propiedad.

Entre ellos pueden encontrarse:

• inscripción de dominio vigente;
• títulos anteriores;
• escrituras mediante las cuales se adquirió la propiedad;
• certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones;
• antecedentes de los propietarios;
• certificados relacionados con contribuciones;
• antecedentes sucesorios cuando existe una herencia;
• poderes o representaciones, si alguien actúa en nombre de otra persona;
• antecedentes adicionales que sean necesarios según el caso.

El Conservador de Bienes Raíces de Santiago ofrece, por ejemplo, una carpeta destinada al estudio de títulos que contiene la inscripción vigente, el certificado de gravámenes y prohibiciones y referencias a títulos anteriores de hasta 10 años.

Eso no significa que todos los estudios deban limitarse exactamente a diez años. Dependiendo de la historia de la propiedad, el abogado puede necesitar revisar antecedentes adicionales.

1. Se confirma quién es realmente el propietario

Parece algo obvio, pero es el punto de partida.

El abogado verifica que la persona que pretende vender sea efectivamente titular del inmueble.

El documento básico para comprobarlo es la inscripción de dominio vigente del Conservador de Bienes Raíces.

El propio Conservador señala que este documento permite identificar al actual dueño de la propiedad y que habitualmente es solicitado por bancos o compradores precisamente para realizar estudios de títulos.

También se revisa cómo llegó esa propiedad a manos del actual dueño.

Por ejemplo:

• compraventa;
• herencia;
• adjudicación;
• donación;
• partición.

El objetivo es comprobar que la cadena de transferencias anteriores sea jurídicamente coherente.

2. Se revisan hipotecas, gravámenes y prohibiciones

Una propiedad puede pertenecer legítimamente al vendedor y aun así tener cargas inscritas.

El certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones permite detectar situaciones como:

• hipotecas;
• usufructos;
• servidumbres;
• embargos;
• prohibiciones bancarias;
• determinadas prohibiciones del SERVIU;
• otras limitaciones inscritas.

El Conservador identifica expresamente estos antecedentes dentro de la información utilizada para estudios de títulos.

Encontrar una hipoteca, por ejemplo, no significa automáticamente que la propiedad no pueda venderse.

Muchas propiedades se venden mientras todavía tienen un crédito hipotecario vigente.

Lo importante es identificar esa situación y establecer correctamente cómo se realizará su alzamiento dentro de la operación.

3. Se revisa cómo adquirieron la propiedad los dueños anteriores

El estudio no se limita a mirar solamente el certificado actual.

También puede ser necesario revisar títulos anteriores para comprobar que las transferencias realizadas en el tiempo estén correctamente respaldadas.

Aquí podrían detectarse problemas como:

• inscripciones defectuosas;
• errores en individualización;
• antecedentes faltantes;
• transferencias realizadas sin todas las formalidades necesarias;
• inconsistencias entre títulos sucesivos.

Por eso se habla de estudiar los títulos y no simplemente de pedir un certificado de dominio vigente.

4. Se revisa si todos los propietarios deben comparecer

Imaginemos una propiedad perteneciente a tres hermanos.

Uno de ellos decide venderla y encuentra comprador.

Aunque tenga una parte de los derechos, eso no significa que pueda transferir por sí solo el dominio completo del inmueble.

También pueden existir situaciones relacionadas con:

• herencias;
• comunidades;
• sociedad conyugal;
• representación mediante poderes;
• sociedades propietarias;
• personas incapaces o sujetas a determinadas autorizaciones.

El abogado debe determinar quiénes tienen que participar en la operación y bajo qué condiciones.

5. Se revisan situaciones hereditarias

Las propiedades heredadas requieren especial atención.

Que una familia utilice una vivienda durante años no significa necesariamente que todos los trámites sucesorios estén terminados.

Dependiendo del caso puede ser necesario revisar:

• posesión efectiva;
• inscripción especial de herencia;
• adjudicaciones;
• existencia de varios herederos;
• posteriores transferencias de derechos.

Si estos antecedentes no están correctamente resueltos, la venta puede quedar detenida hasta que se regularice la situación.

6. Se revisan deudas o antecedentes que puedan afectar la operación

En una compraventa también pueden solicitarse antecedentes relacionados con las contribuciones u otras obligaciones asociadas al inmueble.

BancoEstado menciona, dentro de los ejemplos revisados en el estudio de títulos, que las contribuciones se encuentren pagadas y que las transferencias anteriores estén en regla.

Los documentos exactos dependerán de la propiedad y de las exigencias de quien realice la revisión.

¿El estudio de títulos revisa si una ampliación está regularizada?

Aquí conviene hacer una distinción.

El estudio de títulos es principalmente una revisión jurídica.

La regularización de construcciones pertenece principalmente al ámbito municipal y técnico.

Sin embargo, durante una compraventa ambas revisiones pueden relacionarse.

Por ejemplo, una propiedad podría tener títulos jurídicamente correctos, pero presentar:

• ampliaciones sin recepción;
• diferencias entre superficies;
• construcciones no incorporadas a los antecedentes municipales.

Eso puede generar observaciones en una tasación o en la evaluación del inmueble.

Por lo tanto:

tener títulos jurídicamente aprobados no significa necesariamente que toda la construcción esté regularizada.

Son revisiones distintas y ambas pueden ser importantes.

¿Qué ocurre si el estudio encuentra un problema?

No todos los problemas significan que la compraventa deba cancelarse.

El abogado puede formular observaciones y señalar qué antecedentes o gestiones deben completarse.

Por ejemplo, podría ser necesario:

• obtener un documento actualizado;
• corregir una inscripción;
• completar una posesión efectiva;
• realizar una inscripción pendiente;
• gestionar un alzamiento;
• obtener la comparecencia de otro propietario;
• aclarar una diferencia documental.

Una vez solucionadas las observaciones, el estudio puede continuar.

Lo importante es detectar estos problemas antes de transferir el dinero y firmar definitivamente la compraventa.

Un ejemplo sencillo

Una persona encuentra una casa en $120 millones.

El vendedor aparece como propietario y todo parece estar bien.

Durante el estudio de títulos se descubre que existe una hipoteca antigua que nunca fue alzada registralmente.

Eso no significa necesariamente que exista todavía una deuda.

Puede ocurrir que el crédito haya sido pagado hace años, pero que el alzamiento nunca haya quedado correctamente inscrito.

Antes de continuar con la venta habrá que aclarar y solucionar esa situación.

Sin el estudio de títulos, el comprador podría haberse enterado del problema mucho más tarde.

¿Qué pasa cuando hay crédito hipotecario?

En una compra financiada por un banco, el estudio de títulos forma parte del proceso hipotecario.

La secuencia normalmente incluye varias etapas:

1. evaluación financiera del comprador;
2. tasación de la propiedad;
3. recopilación de antecedentes legales;
4. estudio de títulos;
5. resolución de eventuales observaciones;
6. confección de la escritura;
7. firma en notaría;
8. inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

BancoEstado señala que, una vez aprobado el estudio de títulos, se procede a confeccionar la escritura de compraventa. Posteriormente, una vez firmada, ésta se presenta al Conservador para inscribir la propiedad a nombre del comprador y la hipoteca a favor del banco.

La CMF también incluye el estudio de títulos y la redacción de la escritura entre los gastos asociados a una operación hipotecaria.

¿Y si compro al contado?

Aquí aparece una confusión frecuente:

“Como no hay banco, no necesito estudio de títulos”.

El banco puede no estar involucrado, pero el riesgo jurídico sigue existiendo.

En una compra al contado, el comprador está entregando directamente su dinero.

Precisamente por eso resulta prudente verificar antes:

• quién es dueño;
• si existen prohibiciones;
• si hay hipotecas o gravámenes;
• si todos quienes deben vender están participando;
• si la cadena de títulos es correcta;
• si existen antecedentes que puedan afectar la inscripción posterior.

La ausencia de un banco no convierte automáticamente una propiedad en jurídicamente segura.

¿Es suficiente pedir un certificado de dominio vigente?

No.

Es un documento fundamental, pero solamente responde una parte de la pregunta.

El dominio vigente permite conocer quién aparece actualmente inscrito como dueño.

El estudio de títulos busca ir más allá.

Puede revisar:

• cómo adquirió esa persona;
• qué ocurrió con propietarios anteriores;
• qué cargas existen;
• qué prohibiciones afectan al inmueble;
• si existen situaciones sucesorias;
• quiénes deben comparecer;
• y si hay otros antecedentes que deban solucionarse antes de comprar.

Por eso un certificado no reemplaza un estudio jurídico.

¿Cuánto demora un estudio de títulos?

No existe un plazo único.

Depende de factores como:

• cantidad de antecedentes;
• antigüedad e historia de la propiedad;
• disponibilidad de documentos;
• existencia de herencias;
• gravámenes;
• errores registrales;
• observaciones que deban solucionarse.

BancoEstado señala expresamente que el plazo de un estudio puede variar según la complejidad del caso.

Una propiedad con una historia registral sencilla puede avanzar con rapidez.

Otra que ha pasado por varias herencias, subdivisiones o transferencias puede requerir bastante más revisión.

¿Por qué conviene tener los documentos preparados antes de vender?

Desde la perspectiva del propietario, preparar los antecedentes con anticipación puede evitar semanas de retraso cuando ya existe un comprador.

Si recién en ese momento se descubre que falta:

• una inscripción;
• un título anterior;
• un alzamiento;
• una posesión efectiva;
• una autorización;

la operación queda detenida mientras se intenta solucionar.

Por eso revisar la documentación antes de comenzar una venta puede ser una muy buena decisión, especialmente en propiedades con historias familiares, herencias o antecedentes antiguos.

¿Qué debería hacer un comprador antes de entregar dinero?

Antes de comprometer una suma importante conviene tener claridad sobre cómo se estructurará la operación.

Especialmente si se firmará una promesa de compraventa o se entregarán recursos como parte del acuerdo, es importante que las condiciones contemplen qué ocurrirá si aparecen problemas jurídicos que impidan continuar.

Esto debe evaluarse según cada operación y, cuando corresponda, con asesoría jurídica.

Un estudio de títulos no elimina todos los riesgos posibles, pero reduce considerablemente la posibilidad de comprar sin conocer la situación jurídica del inmueble.

¿Cómo lo trabajamos en Ferache Propiedades?

En Ferache Propiedades buscamos que la revisión documental no comience cuando la operación ya está en problemas.

Por eso acompañamos la compraventa desde una etapa temprana y coordinamos la recopilación de los antecedentes que serán necesarios para avanzar.

Cuando corresponde realizar un estudio de títulos, este debe ser efectuado por un abogado.

Ferache puede coordinar el proceso con el profesional correspondiente, mantener informadas a las partes y ayudar a ordenar los antecedentes necesarios para que la operación avance de manera clara.

Esto forma parte de nuestro enfoque de acompañamiento en compraventas en La Unión, Río Bueno y Valdivia.

En resumen

Un estudio de títulos busca determinar si una propiedad puede ser transferida jurídicamente de manera segura y qué situaciones deben resolverse antes de hacerlo.

Entre otras cosas permite revisar:

• quién es el propietario;
• cómo adquirió el inmueble;
• títulos anteriores;
• hipotecas;
• gravámenes;
• prohibiciones;
• herencias;
• capacidad de quienes venden;
• antecedentes necesarios para la compraventa.

No debe confundirse con una tasación ni con una revisión técnica de la construcción.

Cada una responde una pregunta distinta:

la tasación ayuda a determinar cuánto vale.

la revisión técnica ayuda a saber qué existe y en qué condición se encuentra.

el estudio de títulos ayuda a determinar si jurídicamente puede comprarse y transferirse correctamente.

Y esa última pregunta conviene responderla antes de entregar una parte importante de tus ahorros.