Tasación bancaria y valor comercial: ¿cuál es la diferencia?

Cuando una propiedad se pone en venta aparece una pregunta inevitable:

¿cuánto vale realmente?

La respuesta parece sencilla, pero durante una compraventa pueden aparecer distintos valores asociados al mismo inmueble.

Dos de los más importantes son el valor comercial y la tasación bancaria.

Aunque están relacionados, no son exactamente lo mismo y, cuando existe un crédito hipotecario de por medio, la diferencia entre ambos puede determinar cuánto dinero deberá aportar finalmente el comprador.

¿Qué entendemos por valor comercial?

El valor comercial es una estimación de cuánto podría valer una propiedad en el mercado en determinadas condiciones y en un momento específico.

Para estimarlo se consideran antecedentes como:

• ubicación;
• superficie de terreno;
• superficie construida;
• estado de conservación;
• materialidad y calidad de las construcciones;
• características del sector;
• oferta y demanda;
• propiedades comparables;
• comportamiento del mercado;
• atributos particulares del inmueble.

Por ejemplo, dos casas de 120 m² ubicadas en la misma comuna pueden tener valores bastante diferentes si una está remodelada, tiene mayor terreno o se encuentra en un sector con mayor demanda.

El análisis de mercado utilizado en metodologías oficiales de tasación también considera variables como oferta, demanda, velocidad de venta, tendencia de precios y propiedades comparables.

Por eso, determinar el valor comercial no debería consistir simplemente en buscar algunas publicaciones similares en internet y calcular un promedio.

Valor comercial tampoco significa “precio publicado”

Esta diferencia es muy importante.

Supongamos que encontramos cinco casas similares publicadas entre $130 y $160 millones.

Eso nos dice cuánto están pidiendo sus propietarios.

No nos dice necesariamente cuánto están dispuestos a pagar los compradores ni en cuánto terminarán vendiéndose esas propiedades.

Una vivienda puede estar publicada en $150 millones y permanecer un año sin encontrar comprador.

El precio publicado es una intención de venta.

El valor comercial, en cambio, intenta estimar un valor razonable de mercado utilizando antecedentes disponibles y comparables.

Y existe todavía un tercer concepto: el precio de compraventa, que es el monto que finalmente comprador y vendedor acuerdan pagar.

Los tres pueden coincidir, pero no tienen por qué hacerlo.

¿Qué es una tasación bancaria?

Cuando una persona solicita un crédito hipotecario, el banco necesita evaluar la propiedad que respaldará ese financiamiento.

Para ello solicita una tasación.

El objetivo de esa tasación es determinar técnicamente el valor del inmueble que será utilizado como garantía de la operación.

El tasador analiza antecedentes similares a los utilizados en una tasación comercial, entre ellos:

• ubicación;
• terreno;
• construcciones;
• superficie;
• antigüedad;
• materialidad;
• estado de conservación;
• entorno;
• antecedentes de mercado;
• propiedades comparables.

También puede detectar situaciones relevantes para la operación, como diferencias entre las superficies informadas y las construcciones existentes.

¿La tasación bancaria siempre es más baja?

No.

Esta es una afirmación bastante repetida, pero no sería correcto plantearla como una regla.

Una tasación bancaria podría resultar:

• inferior al precio acordado;
• similar al precio acordado;
• o incluso superior.

Lo que ocurre es que el banco no está intentando determinar cuánto desea obtener el vendedor, sino valorar el inmueble que respaldará el crédito según sus procedimientos y antecedentes.

Por eso puede existir una diferencia.

Un ejemplo

Imaginemos una casa publicada en:

$130.000.000

Después de negociar, comprador y vendedor acuerdan:

$125.000.000

El banco encarga su tasación y el resultado es:

$118.000.000

Tenemos entonces tres cifras:

• Precio publicado: $130.000.000
• Precio acordado: $125.000.000
• Tasación bancaria: $118.000.000

Ninguna representa exactamente lo mismo.

¿Por qué una tasación bancaria puede resultar inferior al precio acordado?

Hay varias razones posibles.

El precio estaba sobre el mercado

El vendedor puede haber establecido su precio considerando expectativas personales y no suficientes antecedentes de mercado.

Los comparables utilizados son distintos

El tasador podría trabajar con referencias diferentes a las utilizadas originalmente para fijar el precio.

Existen diferencias en la propiedad

Puede ocurrir que una parte de lo construido:

• no esté regularizada;
• no figure en los antecedentes;
• esté en peor estado de lo esperado;
• o tenga características distintas a las propiedades comparables.

El mercado tiene poca información

Esto puede ser especialmente relevante en comunas o sectores donde se realizan pocas operaciones comparables.

En mercados más pequeños, encontrar propiedades realmente equivalentes puede ser más difícil que en zonas con una gran cantidad de compraventas.

Esto puede ocurrir, por ejemplo, en determinados segmentos de La Unión o Río Bueno, especialmente en propiedades rurales, parcelas o viviendas con características poco comunes.

Valdivia presenta un mercado más amplio, pero igualmente existen sectores y tipos de propiedades donde los comparables disponibles pueden ser limitados.

¿Qué ocurre si la tasación bancaria es menor que el precio de compraventa?

Aquí aparece la consecuencia práctica más importante.

Los bancos establecen un porcentaje máximo de financiamiento, pero ese porcentaje y las condiciones dependen de cada institución, producto y evaluación del cliente.

Por ejemplo, BancoEstado informa actualmente que algunos de sus créditos hipotecarios permiten financiar hasta un 90% del menor valor entre el precio de venta y la tasación de la propiedad, sujeto a evaluación comercial y de riesgo.

Veamos un ejemplo simplificado.

Precio acordado:

$120.000.000

Tasación bancaria:

$100.000.000

Supongamos que la institución financia un máximo equivalente al 80% del menor de esos valores.

El cálculo sería:

80% de $100.000.000 = $80.000.000

Aunque comprador y vendedor hayan acordado $120 millones, el comprador necesitaría cubrir:

$40.000.000 con recursos propios.

Ese es el problema práctico de una tasación significativamente inferior.

¿Qué pasa si la tasación es superior al precio de venta?

Tampoco significa que el comprador recibirá automáticamente más dinero.

Sigamos con otro ejemplo.

Precio acordado:

$100.000.000

Tasación:

$115.000.000

Si el banco calcula su financiamiento considerando el menor entre precio y tasación, la base seguiría siendo $100 millones.

Por eso una tasación alta no significa que el banco vaya a entregar dinero adicional por sobre el valor de la compraventa.

Las condiciones exactas deben revisarse siempre con la institución financiera correspondiente.

Entonces, ¿la tasación determina cuánto prestará el banco?

Es uno de los antecedentes importantes, pero no el único.

Para aprobar el crédito, el banco también evalúa al comprador.

Entre otros factores puede considerar:

• ingresos;
• antigüedad laboral;
• endeudamiento;
• comportamiento financiero;
• capacidad de pago;
• monto del pie;
• plazo solicitado.

Además, debe aprobarse jurídicamente la propiedad.

Por eso es posible que una vivienda obtenga una buena tasación y aun así el comprador no consiga el crédito solicitado.

También puede ocurrir lo contrario: el comprador tiene una buena evaluación financiera, pero la propiedad presenta antecedentes que dificultan la operación.

Tasación bancaria y tasación comercial: ¿son lo mismo?

Ambas buscan determinar un valor mediante un análisis técnico, pero su finalidad puede ser diferente.

Una tasación comercial puede utilizarse, por ejemplo, para:

• determinar una referencia de precio antes de vender;
• analizar una compra;
• negociar;
• evaluar patrimonio;
• estudiar una inversión;
• tomar decisiones entre propietarios.

La tasación bancaria se realiza específicamente dentro del proceso de financiamiento de una institución financiera.

Por eso no es correcto asumir que una tasación comercial previa garantizará exactamente el mismo valor que obtendrá posteriormente el banco.

Puede ser una buena referencia, pero son evaluaciones independientes.

¿Y el avalúo fiscal?

Es otro concepto completamente distinto.

El avalúo fiscal es determinado por el Servicio de Impuestos Internos para efectos tributarios.

No debe utilizarse como sinónimo de precio comercial.

Una vivienda podría, por ejemplo, tener:

• avalúo fiscal de $55 millones;
• tasación comercial cercana a $100 millones;
• precio acordado de $103 millones;
• y tasación bancaria de $98 millones.

No existe ninguna contradicción necesariamente.

Cada valor responde a una finalidad distinta.

¿Qué debería considerar un propietario antes de fijar el precio?

Si existe una alta posibilidad de que el comprador utilice crédito hipotecario, conviene que el precio tenga una justificación razonable frente al mercado.

Publicar muy por encima del valor probable no solamente reduce el interés de los compradores.

También puede generar un segundo problema:

encontrar finalmente un comprador y descubrir después que el banco no respalda ese valor.

En ese momento pueden ocurrir tres cosas:

1. El comprador aporta más recursos propios.
2. Comprador y vendedor renegocian el precio.
3. La operación no continúa.

Por eso una buena evaluación inicial puede evitar problemas mucho más adelante.

¿Qué debería considerar un comprador?

Antes de comprometerse con una propiedad mediante crédito hipotecario conviene tener claro que:

una preaprobación no garantiza que el banco financiará cualquier propiedad por cualquier precio.

Primero puede existir una evaluación financiera del comprador.

Después deberá analizarse la propiedad, realizar la tasación y revisar sus antecedentes.

Si el precio está muy alejado del valor que determine el banco, probablemente necesitarás un pie mayor al que habías calculado originalmente.

Este punto debería considerarse especialmente antes de comprometer todos los ahorros disponibles.

Un caso típico

Imaginemos que una persona dispone de:

$20 millones para el pie.

Encuentra una casa de:

$100 millones.

Supone que solicitará $80 millones al banco y utilizará sus $20 millones como pie.

Hasta ahí, aparentemente todo calza.

Pero después la propiedad es tasada en:

$90 millones.

Si el financiamiento máximo de esa operación fuese del 80% sobre el menor valor considerado:

80% de $90 millones = $72 millones

Ahora el comprador necesita:

$100 millones − $72 millones = $28 millones

Ya no necesita un pie de $20 millones.

Necesita $28 millones, además de considerar los gastos asociados a la operación.

Esa diferencia puede determinar si la compra continúa o no.

¿Cómo reducimos este riesgo al vender una propiedad?

No existe una forma de garantizar cuál será la futura tasación de cada banco.

Lo que sí podemos hacer es trabajar desde el comienzo con un precio que tenga fundamento.

Una estrategia razonable debería considerar:

• características reales del inmueble;
• situación documental;
• propiedades comparables;
• condiciones del mercado;
• comportamiento de la demanda;
• atributos positivos y negativos;
• perfil probable del comprador.

Eso no significa publicar necesariamente al valor exacto de una tasación.

Significa poder justificar el precio.

¿Cómo lo trabajamos en Ferache Propiedades?

En Ferache Propiedades intentamos separar claramente tres cosas:

lo que el propietario espera obtener, lo que el mercado permite sostener y las condiciones bajo las cuales probablemente podrá financiar la compra un interesado.

Para ello analizamos antecedentes del inmueble y del mercado antes de definir una estrategia de comercialización.

Además, durante operaciones con crédito hipotecario acompañamos el proceso para anticipar posibles diferencias entre precio, tasación y financiamiento.

Trabajamos en La Unión, Río Bueno y Valdivia, donde las condiciones del mercado pueden ser bastante diferentes incluso dentro de una misma región.

En resumen

La diferencia puede resumirse así:

Valor comercial: estimación del valor de una propiedad según sus características y el mercado.

Precio de publicación: cantidad que el propietario decide pedir.

Precio de compraventa: cantidad que finalmente acuerdan comprador y vendedor.

Tasación bancaria: valoración realizada dentro del proceso hipotecario para que la institución financiera evalúe el inmueble que respaldará el crédito.

Avalúo fiscal: valor determinado por el SII para fines tributarios.

Pueden parecer conceptos similares, pero confundirlos puede generar problemas importantes en una compraventa.

Y si hay crédito hipotecario involucrado, hay una idea especialmente importante:

que comprador y vendedor estén de acuerdo con el precio no significa automáticamente que el banco financiará ese mismo valor.