¿Qué es un proyecto de arquitectura y qué incluye?

Cuando alguien piensa en construir una casa, muchas veces el proceso comienza de una manera bastante simple:

“Quiero tres dormitorios”.

“Me gustaría una cocina abierta”.

“Quiero ampliar hacia el patio”.

“En este terreno quiero construir una casa de unos 120 metros cuadrados”.

Es un buen punto de partida, pero todavía no existe un proyecto.

Entre esa primera idea y una construcción que pueda ejecutarse correctamente hay una serie de decisiones que deben resolverse.

Ahí aparece el proyecto de arquitectura.

En términos simples, un proyecto de arquitectura es el conjunto de antecedentes que permite definir una obra antes de construirla: su distribución, dimensiones, emplazamiento, relación con el terreno, características principales y cumplimiento de la normativa que corresponda.

Por eso, hablar de un proyecto de arquitectura es bastante más amplio que hablar simplemente de “hacer un plano”.

Un plano no es necesariamente un proyecto

Esta es probablemente una de las primeras diferencias que conviene entender.

Una planta dibujada puede mostrar dónde estarán:

los dormitorios;
el baño;
la cocina;
las ventanas;
las puertas.

Pero eso no significa que el proyecto esté resuelto.

Todavía podrían faltar preguntas importantes:

¿Cabe legalmente esa construcción en el terreno?
¿Respeta los distanciamientos con los vecinos?
¿Cuánto se puede construir?
¿Qué altura está permitida?
¿Cómo se relaciona con el acceso?
¿Dónde entra mejor la luz?
¿Cómo se resolverá la estructura?
¿Por dónde pasarán las instalaciones?
¿Necesita permiso municipal?
¿Qué profesionales tendrán que intervenir?

El plano es una parte del proyecto.

El proyecto es el conjunto de decisiones que permite que esa idea pueda transformarse en una obra real.

¿Qué se hace primero?

Antes de empezar a dibujar una solución definitiva, hay que entender qué se quiere construir y dónde.

Normalmente el proceso comienza conversando con el propietario.

Por ejemplo, si se proyectará una vivienda, interesa saber:

cuántas personas vivirán allí;
cuántos dormitorios se necesitan;
cantidad de baños;
relación entre cocina, comedor y estar;
necesidad de bodega o lavandería;
estacionamientos;
posibilidad de futuras ampliaciones;
presupuesto disponible;
preferencias estéticas;
forma de utilizar los espacios.

Una familia con dos niños pequeños puede necesitar una distribución muy distinta a la de una pareja que quiere construir una vivienda para su jubilación.

Por eso un proyecto no debería comenzar simplemente copiando una casa que se vio en internet.

Tiene que responder a las necesidades de quienes la utilizarán y a las condiciones reales del terreno.

También hay que estudiar el terreno

El terreno condiciona una parte importante del proyecto.

No es lo mismo diseñar en un sitio urbano completamente plano que hacerlo en una parcela con pendiente.

Entre otros aspectos puede ser necesario revisar:

dimensiones;
orientación;
accesos;
topografía;
construcciones existentes;
deslindes;
disponibilidad de servicios;
relación con propiedades vecinas;
características del entorno.

Incluso la orientación puede cambiar considerablemente una vivienda.

En el sur de Chile, por ejemplo, aprovechar correctamente la luz natural y considerar la exposición a lluvia, humedad y viento puede tener un impacto importante en el confort de una casa.

Diseñar bien significa aprovechar las características del terreno en vez de intentar imponer la misma vivienda en cualquier lugar.

Antes de diseñar también hay que revisar qué permite la normativa

Este punto muchas veces se descubre demasiado tarde.

Tener un terreno no significa que podamos construir cualquier cosa en él.

Dependiendo de su ubicación existen normas que pueden definir aspectos como:

usos de suelo permitidos;
altura máxima;
distanciamientos;
adosamientos;
rasantes;
antejardines;
ocupación del suelo;
constructibilidad;
densidad;
estacionamientos;
restricciones particulares.

Una de las herramientas utilizadas para conocer las condiciones urbanísticas aplicables a un predio es el Certificado de Informaciones Previas, emitido por la Dirección de Obras Municipales.

Este documento entrega información sobre las normas que afectan al terreno.

Por eso una pregunta como:

“¿Puedo construir una casa de 150 m² aquí?”

no debería responderse solamente mirando el tamaño del sitio.

Primero hay que estudiar las condiciones aplicables.

Entonces, ¿qué puede incluir un proyecto de arquitectura?

El contenido depende del tamaño, tipo y complejidad de la obra.

Un proyecto para una pequeña ampliación no necesita necesariamente el mismo nivel de desarrollo que una vivienda nueva, un edificio o un proyecto comercial.

Sin embargo, normalmente pueden aparecer antecedentes como los siguientes.

Plano de ubicación

Permite identificar dónde se encuentra el terreno y su relación con el entorno.

Plano de emplazamiento

Muestra cómo se ubica la construcción dentro del terreno.

Permite visualizar, por ejemplo:

distancias a los deslindes;
acceso;
posición de la construcción;
orientación;
otras edificaciones existentes.

Plantas de arquitectura

Son probablemente los planos más conocidos.

Muestran la distribución horizontal de la construcción:

dormitorios;
baños;
cocina;
circulaciones;
puertas;
ventanas;
dimensiones;
superficies.

Pero su función no es solamente mostrar dónde estarán los espacios. También permiten definir cómo se relacionan entre sí.

Cortes

Un corte podría imaginarse como si “cortáramos” verticalmente la construcción para observarla por dentro.

Permite comprender:

alturas;
niveles;
cielos;
techumbre;
relación entre pisos;
pendientes;
algunos aspectos constructivos.

Elevaciones

Muestran las diferentes fachadas de la construcción.

Permiten definir elementos como:

ventanas;
puertas;
proporciones;
alturas;
techumbres;
expresión exterior.

Cuadro de superficies

Permite ordenar las superficies consideradas en el proyecto.

Por ejemplo:

superficie del terreno;
superficie construida;
superficies por piso;
ampliaciones;
superficies totales.

Especificaciones técnicas

Los planos explican principalmente qué se construirá y cómo se organiza.

Las especificaciones técnicas complementan esa información describiendo aspectos de las partidas y características de la obra.

Dependiendo del nivel de desarrollo del proyecto pueden incluir información relacionada con:

estructura;
muros;
revestimientos;
cubiertas;
ventanas;
puertas;
aislación;
terminaciones;
pavimentos;
otras partidas.

¿El proyecto de arquitectura incluye cálculo estructural?

No necesariamente.

Este es un punto importante.

El proyecto de arquitectura y el proyecto de cálculo estructural son disciplinas diferentes.

La arquitectura define principalmente aspectos espaciales, funcionales, formales y normativos de la edificación.

El cálculo estructural determina cómo deberá resolverse la estructura para soportar correctamente las cargas y esfuerzos de la construcción.

Dependiendo del proyecto también pueden necesitarse otras especialidades, por ejemplo:

cálculo estructural;
agua potable;
alcantarillado;
electricidad;
gas;
climatización;
aguas lluvias;
mecánica de suelos;
otras especialidades según la obra.

La normativa chilena distingue precisamente entre el proyecto de arquitectura y los proyectos de especialidad.

Por eso, cuando se contrata un proyecto, es importante preguntar qué está incluido y qué deberá desarrollarse por separado.

¿Un proyecto de arquitectura incluye el permiso municipal?

Puede incluir su tramitación, pero no debería asumirse automáticamente.

El alcance debe quedar claro desde el inicio.

Un encargo puede contemplar solamente el diseño arquitectónico.

Otro puede incluir:

desarrollo del proyecto;
preparación de antecedentes;
ingreso a la Dirección de Obras Municipales;
respuesta a observaciones;
obtención del permiso correspondiente.

Son servicios relacionados, pero no necesariamente son exactamente lo mismo.

Lo importante es que el propietario sepa qué está contratando.

¿Todas las construcciones necesitan permiso?

No todas, porque la normativa contempla determinadas excepciones y procedimientos diferentes según el tipo de obra.

Sin embargo, las obras nuevas y muchas ampliaciones, alteraciones, reparaciones o reconstrucciones requieren autorización municipal.

Además, existen procedimientos específicos para obras menores, como determinadas ampliaciones de hasta 100 m², y otros para obras de mayor tamaño.

Por eso, antes de empezar una construcción, conviene determinar qué procedimiento corresponde en ese caso específico.

Construir primero y preguntar después puede terminar generando precisamente los problemas de regularización que vimos en publicaciones anteriores.

¿Qué es un anteproyecto?

También es frecuente escuchar esta palabra.

Un anteproyecto es una etapa previa al desarrollo completo del proyecto.

Sirve para estudiar y definir una solución antes de avanzar con todos los detalles.

Por ejemplo, puede permitir resolver:

ubicación de la vivienda;
distribución general;
cantidad de pisos;
dimensiones principales;
relación con el terreno;
imagen de la construcción.

Es una instancia muy útil para hacer cambios.

Mover un dormitorio en esta etapa puede significar modificar algunas líneas en un plano.

Mover ese mismo dormitorio cuando la casa ya está construida puede significar demoler muros, modificar instalaciones y gastar bastante dinero.

¿Por qué es importante resolver bien el proyecto antes de construir?

Porque buena parte de los problemas de una obra pueden comenzar mucho antes de que aparezca el primer trabajador.

Por ejemplo:

una cocina demasiado pequeña;

un baño mal ubicado;

habitaciones con poca luz;

circulaciones desperdiciadas;

una ampliación que después no puede regularizarse;

una estructura difícil de ejecutar;

instalaciones que chocan entre sí;

una vivienda que termina siendo más cara de lo previsto.

Muchas de esas situaciones pueden reducirse tomando buenas decisiones durante el proyecto.

Diseñar también significa trabajar con un presupuesto

Uno de los errores más frecuentes es diseñar primero una casa ideal y preguntar cuánto cuesta cuando todo está terminado.

El presupuesto debería formar parte de las decisiones desde el comienzo.

Si existe un monto máximo disponible, el proyecto tiene que considerar esa realidad.

A veces una vivienda más compacta, bien distribuida y correctamente orientada puede funcionar mucho mejor que una vivienda más grande llena de metros cuadrados poco aprovechados.

Diseñar bien no significa necesariamente construir más.

Muchas veces significa utilizar mejor lo que realmente se necesita.

Un ejemplo sencillo

Supongamos que una familia compra un terreno y quiere una vivienda de aproximadamente 120 m².

Su primera idea incluye:

cuatro dormitorios;
tres baños;
cocina amplia;
lavandería;
escritorio;
living;
comedor;
bodega;
terraza.

Todo parece razonable de manera individual.

Pero cuando se empieza a trabajar el proyecto aparecen preguntas:

¿Alcanza realmente el presupuesto?

¿Necesitan tres baños?

¿Conviene separar living y comedor?

¿Dónde recibe mejor sol la vivienda?

¿Debería dejarse espacio para ampliar más adelante?

¿Qué superficie puede construirse en ese terreno?

¿Dónde estarán las instalaciones?

¿Es conveniente construir todo ahora?

El proyecto sirve justamente para transformar esa lista de deseos en una solución coherente.

¿Proyecto de arquitectura y construcción son lo mismo?

No.

El proyecto define la obra.

La construcción la ejecuta.

Una forma sencilla de entenderlo sería:

Idea → Proyecto → Permisos → Construcción → Recepción

En la realidad algunas etapas pueden desarrollarse parcialmente en paralelo, pero conceptualmente son distintas.

Un buen proyecto permite que quien construye tenga información mucho más clara sobre lo que debe ejecutar.

Construir sin suficiente definición obliga a resolver demasiadas decisiones directamente en terreno.

Y generalmente las decisiones improvisadas durante una obra son más caras que las decisiones estudiadas previamente.

¿Qué ocurre durante la construcción?

Dependiendo del servicio contratado, el profesional que desarrolló el proyecto puede continuar participando durante la ejecución.

Por ejemplo, puede:

aclarar detalles;
revisar situaciones que aparecen en terreno;
desarrollar modificaciones;
coordinar decisiones con especialistas;
verificar que determinadas soluciones respeten el proyecto.

Sin embargo, diseñar, supervisar, administrar y construir una obra son funciones distintas, por lo que nuevamente es importante definir desde el principio qué incluye cada encargo.

¿Qué pasa si quiero solamente ampliar mi casa?

También conviene hacer un proyecto.

Aunque sean pocos metros cuadrados, una ampliación modifica una vivienda existente.

Hay que estudiar cómo se conectará con lo actual y revisar aspectos como:

estructura existente;
techumbre;
circulaciones;
iluminación;
instalaciones;
deslindes;
normativa;
posibilidad de obtener los permisos correspondientes.

Una ampliación mal planificada puede solucionar una necesidad inmediata y crear varios problemas nuevos.

Por ejemplo, agregar un dormitorio ocupando una ventana puede dejar otro recinto sin iluminación adecuada.

Por eso “agregar metros cuadrados” no siempre es tan sencillo como parece.

¿Y si quiero construir en una parcela?

El proceso requiere revisar además las condiciones particulares del terreno rural y la normativa que corresponda.

La superficie de una parcela por sí sola no permite concluir automáticamente qué se puede construir.

También pueden ser importantes:

origen del predio;
destino;
acceso;
agua;
electricidad;
saneamiento;
características del terreno;
normativa aplicable.

Antes de comprar una parcela pensando en un proyecto específico, es recomendable evaluar su factibilidad.

Este tema lo abordaremos por separado porque merece una publicación propia.

¿Qué debería preguntar antes de contratar un proyecto?

Más que comparar solamente precios, conviene entender el alcance.

Algunas preguntas útiles son:

¿Qué etapas incluye?

¿Cuántas propuestas o revisiones contempla?

¿Incluye levantamiento del terreno o de construcciones existentes?

¿Incluye planos para permiso municipal?

¿Incluye tramitación?

¿Incluye especialidades?

¿Incluye cálculo estructural?

¿Incluye acompañamiento durante la obra?

¿Incluye presupuesto o cubicaciones?

Dos presupuestos que parecen muy diferentes pueden estar ofreciendo servicios completamente distintos.

¿Cómo trabajamos los proyectos en Ferache?

En Ferache Propiedades, dentro de nuestro servicio de Arquitectura y construcción, buscamos partir por entender primero qué necesita realmente el cliente y qué permite desarrollar el terreno o la propiedad.

Dependiendo del encargo, podemos abordar proyectos como:

viviendas;
ampliaciones;
remodelaciones;
proyectos de arquitectura;
obras y mejoras en propiedades.

El trabajo puede requerir además la participación de profesionales asociados de distintas especialidades, según las características del proyecto.

La idea es que exista una línea clara entre:

lo que quieres hacer, lo que técnicamente se puede hacer y lo que finalmente se va a construir.

Trabajamos principalmente en La Unión, Río Bueno y Valdivia, además de otros sectores de la Región de Los Ríos dependiendo de las características del proyecto.

En resumen

Un proyecto de arquitectura no es solamente un conjunto de dibujos.

Es el proceso mediante el cual una necesidad se transforma en una propuesta que puede analizarse, dimensionarse, ajustarse a la normativa y posteriormente construirse.

Puede incluir planos, especificaciones, análisis del terreno, estudio de normativa y coordinación con otras especialidades, dependiendo de cada proyecto.

Y probablemente la idea más importante sea esta:

mientras más decisiones importantes se resuelvan correctamente antes de comenzar la obra, menos decisiones costosas habrá que improvisar durante la construcción.